Pematangsiantar, MISTAR.ID

Upaya DPRD Kota Pematangsiantar membedah pembelian eks Rumah Singgah Covid-19 senilai Rp14,5 miliar oleh Pemerintah Kota Pematangsiantar memasuki babak baru. Panitia Khusus (Pansus) yang dibentuk lembaga legislatif daerah itu menyimpulkan adanya dugaan penyimpangan prosedur administrasi hingga indikasi mark up harga dalam transaksi aset yang dibayarkan pada 23 Desember 2025 tersebut.

Temuan ini bukan sekadar soal mahal atau tidaknya harga. Pansus menyoroti sejak hulu perencanaan, penunjukan penilai, legalitas bangunan, hingga status hak atas tanah.

Pansus mencatat pengadaan tanah dan bangunan tidak diawali dokumen perencanaan kebutuhan Barang Milik Daerah (BMD) sebagaimana diwajibkan regulasi. Tidak ditemukan Rencana Kebutuhan Barang Milik Daerah (RKBMD) yang menjadi dasar formal pembelian.

Lebih jauh, kajian kebutuhan (need assessment) atas urgensi dan peruntukan bangunan juga tidak tersedia. Padahal, regulasi mengharuskan setiap pengadaan aset daerah berbasis kebutuhan riil dan optimalisasi aset.

Masalah lain muncul pada penunjukan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Berdasarkan klarifikasi Pansus, penilaian dilakukan oleh KJPP yang ditunjuk langsung tanpa melibatkan Unit Kerja Pengadaan Barang/Jasa (UKPBJ). Kepala UKPBJ periode 2024-2025, Santo Simanjuntak, menyatakan lembaganya tidak dilibatkan dalam proses tersebut.

Penunjukan tanpa mekanisme pengadaan yang sah itu dinilai bertentangan dengan prinsip transparansi, akuntabilitas, dan persaingan sehat sebagaimana diatur dalam Perpres Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.

“Legal standing tim penilai menjadi dipertanyakan,” ujar Ketua Pansus Tongam Pangaribuan dalam rapat paripurna penyampaian hasil kerja, Kamis (26/2/2026).

Harga transaksi disepakati sebesar Rp14.530.069.000. Namun, keterangan para pihak tidak seragam.

Mantan Kepala BPKPD menyebut ahli waris sempat mengajukan penawaran Rp15 miliar. Sebaliknya, ahli waris Jony Lee dalam rapat bersama Pansus pada 7 Februari 2026 menyatakan tidak pernah mengajukan penawaran. Harga Rp14,5 miliar disebut sebagai angka yang ditentukan pemerintah daerah.

Jika benar harga ditetapkan sepihak tanpa mekanisme negosiasi yang transparan, Pansus menilai terdapat potensi pelanggaran prinsip kehati-hatian dan nilai wajar dalam pengadaan aset daerah.

Sorotan tajam juga diarahkan pada metodologi appraisal. Pansus menemukan laporan penilaian tidak dilengkapi data pembanding memadai (market comparison approach), serta tidak menguraikan analisis harga pasar wajar atas objek sejenis.

Bahkan, terdapat anomali bangunan tanpa IMB dinilai lebih tinggi dibanding bangunan yang memiliki IMB padahal legalitas merupakan faktor utama dalam menentukan nilai wajar aset tetap.

KJPP menilai bangunan pada SHGB No. 419 (192,5 m²) senilai Rp700,1 juta atau Rp3,63 juta/m². Sementara bangunan SHGB No. 421 (2.195 m²) dinilai Rp6,57 miliar atau Rp2,99 juta/m².

Sebagai pembanding, Kepala Bidang Tata Ruang dan Bangunan Dinas PUTR Pematangsiantar menyebut harga satuan bangunan tahun 2025 sekitar Rp3,4 juta/m². Sejumlah kontraktor lokal bahkan menyebut kisaran Rp2,5-3,5 juta/m².

Lebih krusial lagi, bila bangunan diasumsikan berdiri sejak 2008, maka pada 2025 usianya telah 17 tahun. Mengacu pada PMK 72/2023 tentang penyusutan bangunan permanen 5 persen per tahun dengan masa manfaat 20 tahun, nilai bangunan seharusnya telah menyusut hingga 85 persen.

Namun, Pansus menyebut nilai penyusutan itu tidak dicantumkan secara detail dalam laporan appraisal.

Dalam konsultasi dengan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) di Jakarta pada 23 Februari 2026, Pansus memperoleh pandangan bahwa laporan KJPP tidak lengkap dan tidak mencantumkan sumber data pembanding minimal tiga objek sejenis. MAPPI juga mempertanyakan legalitas HGB serta absennya perusahaan pendamping dalam proses pengadaan langsung (PL).

MAPPI bahkan menyebut, berdasarkan pengalaman mereka, ada kasus di mana KJPP menyetujui nilai yang “dibangun” dalam suatu skema konspiratif. Atas aduan Pansus, MAPPI berencana memanggil KJPP terkait.

Status tanah menjadi simpul persoalan lain. Lahan tercatat sebagai Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB), bukan Hak Milik. Dalam hukum agraria, HGB merupakan hak atas tanah negara dengan jangka waktu tertentu.

Pansus menilai, bila appraisal menghitung nilai tanah seolah-olah hak penuh tanpa memperhitungkan keterbatasan jangka waktu HGB, maka berpotensi terjadi overvalue dan kerugian keuangan daerah.

Lebih jauh, dokumen overlay dari Kantor Pertanahan menunjukkan sebagian area dalam sertifikat HGB masuk Daerah Aliran Sungai (DAS). Artinya, terdapat dugaan negara membeli area yang semestinya tidak diperjualbelikan secara bebas.

Ironisnya, hingga 13 Februari 2026 hampir dua bulan setelah pembayaran lunas hak atas tanah masih tercatat atas nama penjual. Pemerintah kota disebut belum mengajukan permohonan balik nama ke BPN.

Secara de facto, pemko memegang HGB dan akta jual beli. Namun, secara de jure, hak atas tanah belum sah beralih. (hm25)